1. 人口自然因素
国外学者很早认识到人口因素对商品住宅需求的影响，尤其是在上世纪八九十年代，主要从人口自然因素中的年龄因素、地域因素中的城镇化和人口迁移，以及社会因素中的家庭结构等角度入手，探究人口因素对上商品住宅需求的影响。
人口的自然因素是按照人口的自然特征征来划分的，它反映了人口自然属性的质的规定性，是人口最基本的结构，包括人口的性别结构和年龄结构。Campbell（1963）[1]和Easterlin（1965）[2]是第一批从人口年龄结构进行相关研究的。Mankiw和Weil（1989）[3]首次成体系的研究了生育高峰和低谷阶段对商品住宅的影响。他发现人们对住房的需求主要集中在30-40岁之间。McFadden（1997）[4]等人的研究也同样证实生育高峰会增加未来对住房的需求。但是，Ermisch(1996)[5]认为M—W模型的估计存在一定的偏差，因为没有考虑收入、住房供应等的变化。他在控制住房价格和收入等因素后，发现人口年龄结构对住房需求确实存在显著的影响，随着人口老龄化的加剧，住房需求会减少。虽然Ermisch(1996)[5]、Myers和Ｒyu(2008)[6]等人的研究确实发现在控制其他因素后，人口年龄结构对住房需求的影响没有M—W模型那样显著，但是确实证明了人口年龄结构对住房需求有影响。Bakshi和Chen(1994) [7]认为人作为投资者，虽然前期会将大部分财富投资于房地产，但是随着年龄的增大，将更多投资金融资产，即人口平均年龄的增大会造成住宅需求降低。。只有Lim和Lee(2013) [8]在研究韩国老龄化的时候，的到对住房需求的正向影响。
我国学者也人口自然因素的影响做了大量研究。
顾鉴塘(1997) [9]是国内较早研究人口年龄结构对住房需求影响的学者，他提出人口年龄结构的变动及其未来发展趋势是影响住房市场需求的一个重要因素，并提出不同年龄组影响不同。孟星(2000) [10]认为人口是影响住房需求的重要因素，而且，30-45岁阶段是购房的主要群体。而张昭和陈兀梧(2009) [11]的研究认为25～35岁的年轻人才是购房的主要群体，因此，1962—1975年、1981—1997两次人口高峰期出生的人口保证了中国房地产至少存在两次置业高峰。但是李雄军，姚树洁(2011) [12]认为中国人口数量与人口年龄结构的变化会在一定时期推高房地产需求，但长期将缩减房地产需求。
在定量研究方面，谢琛、袁建华(2010) [13]基于灰色理论研究人口年龄结构对房地产需求的影响，发现不同年龄段人口对住房需求的影响是不同的，20～23岁、36～40岁年龄段对住房需求的影响最大，前者主要是因为进入法定婚龄期，结婚人口对住房需求较大;后者可能是随着收入的增加，对住房的改善性需求。而25～36岁的人群可能生活较为稳定，对改善型住房需求还不太明显。李祥、高波(2011) [14]利用1995—2009年的宏观数据考察中国人口年龄结构对住房需求的影响，却发现处于婚配年龄的15～29岁人群和处于收入峰值水平的50～64岁人群对住房的需求较大。陈斌开等(2012) [15]首次利用人口普查资料数据对人口转变和中国住房需求的关系进行实证研究，研究显示“婴儿潮”很可能是2004年以来住房需求增加，价格快速上涨的原因。但是，他们还推断人口老龄化将导致住房需求增长率在2012年大幅下降，2013年后呈负增长。朱琳琳、李秀婷、董纪昌2016[16]年将住房消费主题按照购房消费行为特征分为年轻人、中年人、和老年人，结合时代交叠模型，和一般均衡模型，构建老龄化对我国城市住宅需求影响的理论模型，并运用计量经济学方法估计参数。郝峰和潘婕（2017）[17]基于VAR模型，引入性别结构、年龄结构、城乡结构、出生率四个变量，运用脉冲响应函数及方差分解，
相比而言，国内关于人口年龄结构对住房需求影响的研究较为滞后，且多参考国外研究。此外，实证方面微观研究相对较少，鲜有较为前沿的计量模型。
2. 人口地域因素
人口的地域结构是按照人口的居住地的地域特征来划分的人口结构，它既可以反映人口居住地的自然环境，又可以反映其社会经济环境。主要包括:人口的自然地理结构、行政区域结构、城乡结构，流动迁移结构。
此因素的研究主要集中在人口迁移和城镇化方面，国外研究对二者之间的差别并未进行深入研究。
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